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衢州市人民政府办公室关于市区农村集体非农建设用地使用权依法流转的意见(试行)

时间:2019-05-04 19:29:48  来源:  作者:
  衢州市人民政府办公室关于市区农村集体非农建设用地使用权依法流转的意见(试行)
  
  为深化农村改革,积极探索农村集体非农建设用地管理新机制,盘活农村集体非农建设存量用地,优化配置和节约集约利用土地资源,依法引导农村集体非农建设用地使用权流转,加快城乡一体化进程,促进城乡协调发展,根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)和《浙江省人民政府贯彻落实国务院关于深化改革严格土地管理决定的实施意见》(浙政发〔2005〕13号)精神,结合我市实际,特就市区农村集体非农建设用地使用权流转提出如下意见: 
  
  一、充分认识建立农村集体非农建设用地使用权流转机制的重大意义
  
  土地是农村经济发展和农民致富的重要资源。盘活农村集体非农建设用地,有利于缓解城市化、工业化发展用地困难;有利于推动农村劳动力向二、三产业转移,促进农村人口向城市集聚;有利于农村集体非农建设用地集约利用,加快新农村建设;有利于农民积累资金,切实推进城乡统筹发展,推进全面小康社会建设。各级政府和有关部门要高度重视农村集体非农建设用地使用权流转工作,解放思想,勇于实践,积极探索农村集体非农建设用地使用权流转新机制。
  
  二、农村集体非农建设用地使用权流转的试行范围、原则、条件和方式
  
  (一)试行范围
  
  农村集体非农建设用地使用权流转先在柯城区、衢江区试行,各县(市)可参照执行。在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农村集体非农建设用地使用权可以依法流转。
  
  (二)基本原则
  
  1、遵循土地市场规律的原则。坚持解放思想,实事求是,顺应市场经济发展规律。
  
  2、坚持节约集约用地的原则。严格控制新增建设用地,促进存量建设用地集约利用和优化配置。
  
  3、兼顾各方利益的原则。切实保护农民合法权益,妥善处理国家、集体、个人三者的利益关系。
  
  4、坚持公平、公正、公开的原则。规范集体建设用地流转的条件、程序、方式和管理措施,增强流转的公开性和透明度。
  
  (三)基本条件
  
  1、经依法批准使用或取得的农村集体非农建设用地。
  
  2、符合土地利用总体规划和城市、村镇建设规划。
  
  3、权属合法、四至清楚。
  
  4、依法办理土地登记,领取土地权属证书。
  
  (四)主要方式
  
  1、转让。主要是指由集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权转让给土地使用者使用,并向使用者一次性收取土地收益的行为。转让年限不得超过法律规定的同类用途的国有土地使用权出让最高年限。
  
  2、租赁。主要是指集体土地所有者将集体建设用地使用权以出租方式提供给土地使用者使用,并按年向土地使用者收取土地租金的行为。租赁期一般为3-10年。
  
  3、作价出资或入股。主要是指集体土地所有者将一定年期的建设用地使用权作价,作为出资或入股形式投入企业,由土地所有者持股,参与分红的行为。
  
  4、抵押。主要是指经集体土地所有者同意,集体土地使用权者将其合法使用的土地连同地上建筑物作为标的,向银行抵押贷款的行为。
  
  三、加快农村集体非农建设用地使用权依法流转的政策措施
  
  (一)加大农村集体非农建设用地使用权流转力度,提高集体土地利用率。
  
  以乡镇为单位,对所辖的农村集体存量建设用地进行全面清理、登记造册、招商引资、组织流转。流转的收益主要用于乡村集体公益性事业建设和农民生活保障。对在城市规划区内"城中村"已建成的集体建设用地项目,符合规划要求的,原则上应先征转为国有土地,再公开出让,其出让净收益全额返还给乡村集体经济组织,专项用于农民生活保障等。
  
  (二)积极探索农村宅基地流转机制,鼓励农民向城镇集聚。
  
  1、认真执行农民建房"一户一宅"政策,凡农民新批建房的,必须按规定拆除旧房退出宅基地。各地可通过村规民约等形式着力解决农民建房拆旧建新问题。对符合宅基地整理条件的,拆除旧房可给予一定的补助。对历史遗留的"一户多宅"情况,各地要依法分类处置:凡农户审批建房时有明文规定或有承诺约定应拆除而未拆除的旧房,一律拆除;没有规定或承诺约定的,"一户多宅"的农户应将多余的宅基地连同地上建筑物转让给本集体经济组织内符合宅基地使用权分配条件的其他农户,也可由本集体经济组织收回统筹安排使用;利用适当经济补偿、迁村并点、建新拆旧、退宅还耕、置换指标或实行农村多层公寓式住宅建设等方式,推进拆除旧房和村庄整治。
  
  2、切实解决"城中村"村改居农民的住宅用地问题。凡"城中村"村改居农民的住房,按城市规划需拆迁安置的按拆迁安置有关政策执行;按城市规划不需拆迁安置的,可根据农民意愿,将其合法的土地使用权变更为国有划拨或国有出让,变更为国有划拨土地的,除工本费外,不得向农民收取任何费用;变更为国有出让土地的,按原规定补交出让金。
  
  3、积极探索下山异地脱贫农民宅基地置换政策。对经批准符合条件有土安置的,可根据下山异地脱贫农民合法的原宅基地面积,在新安置地按大、中、小户标准置换宅基地,原住房必须予以拆除。为鼓励农民下山异地脱贫,可通过宅基地整理等方法筹措拆旧补助资金,并按农民原宅基地面积和不同房屋结构给予一定的补助。http;//www.law110.com
  
  4、鼓励农民进城的住房政策。对自愿拆除农村旧房退出宅基地或符合农村建房条件未建、有稳定就业岗位并取得《衢州市区居住证》的进城就业创业农民,符合市区经济适用房认购条件的,可享受购置市区经济适用房政策;对其他进城务工人员,可通过建设民工公寓或廉租房解决其住房问题。
  
  (三)大力开展农村建设用地复垦,盘活建设用地指标。
  
  各地要按照"规划先行、政策引导、村民自愿、市场运作"的原则,大力开展农村宅基地复垦和建设用地复垦,不断提高土地集约利用的水平。在符合土地利用总体规划和村镇建设规划的前提下,村庄宅基地可复垦耕地面积在5亩以上,并经复垦项目涉及到的村民同意,可以申请立项;废弃工矿、交通、水利等建设用地,可复垦面积在5亩以上,可以申请立项。
  
  农村宅基地复垦和建设用地复垦,原则上以乡镇为主体实施。市本级以及省部属单位遗留的废弃地由市国土部门依法收回,并直接组织实施复垦。要尽快建立农村建设用地复垦补助制度,加大对工厂、砖瓦窑及交通、水利、废弃矿区、村庄宅基地复垦(退宅还耕)的力度,按复垦后净新增耕地面积予以补助。补助资金主要用于复垦项目的实施和村公益事业建设,乡镇不得截留。对乡镇、村分别按项目新增耕地指标有偿调剂费的3-5%安排工作经费和奖励,具体补助办法由市国土局制定。为保障农村建设用地复垦所需资金,各地要从土地出让金收益和土地整理折抵指标收益中安排一定比例资金专项用于复垦工作。
  
  农村集体非农建设用地复垦项目经批准立项后能在当年完成的,可获取50%的用地启动指标,主要用于置换工程中兴建的交通道路、公共设施及需要迁建建筑物必须占用的耕地。如置换工程不需要占用耕地、使用折抵指标的,可以预支50%的补助资金。补助资金必须专项用于复垦项目。
  
  农村集体非农建设用地复垦获取的折抵指标,优先在本区、本乡镇内有偿调剂使用,多余指标由市政府收购储备。折抵指标主要用于城市经营性项目用地,有偿调剂费不得低于复垦成本。
  
  四、农村集体非农建设用地使用权流转审批的基本程序
  
  农村集体非农建设用地流转管理,必须坚持城乡土地统一管理的原则,由国土部门负责集体建设用地流转的管理和监督检查。
  
  (一)由流转双方或受让方持原有土地证书或用地批准文件、流转协议等资料,向乡镇国土所提出书面申请。
  
  (二)经乡镇国土所和乡镇政府初审,认为符合有关规定的即送上级国土部门审查。
  
  (三)经审查认为符合有关规定的经区政府同意后报市国土部门审核,审核同意后报市人民政府批准。
  
  (四)受让方凭农村集体非农建设用地使用权流转批准文件及有关书面申请等资料,办理集体建设用地使用权登记,领取集体建设用地使用证和土地他项权利证书。
  
  五、切实加强对农村集体非农建设用地使用权流转工作的领导
  
  开展农村集体非农建设用地使用权流转是一项事关城乡协调发展的重大改革措施,涉及面广,政策性强。各级政府和各有关部门要高度重视,按照分级负责的原则,集中力量,加强研究,积极探索,努力推进农村集体非农建设用地使用权流转工作。在流转过程中,要严格执行相关政策,做到公平、公正、公开,特别在宅基地房屋补偿、集体资产处置等问题上,决不允许乱开政策口子。农办、国土、建设、规划、公安、人劳、社保、财政、农业、林业、水利等有关部门要各负其责,密切配合。要重视和发挥乡镇、村和基层国土所的作用,通过建立集体建设用地使用权流转服务组织,抓好集体建设用地流转的组织、管理、登记和监督,确保农村集体非农建设用地流转工作依法有序推进。
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